AFINHAB prépare 100 milliards FCFA d’obligations sociales dans l’UEMOA

Avec un programme d’obligations sociales de 100 milliards de FCFA, soit environ 152 millions d’euros, AFINHAB entend injecter de la liquidité longue dans un marché du crédit immobilier UEMOA encore marginal. L’institution, positionnée sur le refinancement du logement, combine deux instruments complémentaires : une émission obligataire thématique destinée aux investisseurs institutionnels, et un véhicule de titrisation des créances hypothécaires présenté sous le nom de ZAKA. L’ensemble doit créer un canal continu entre l’épargne régionale et les prêts accordés aux ménages par les banques commerciales.

Un marché du logement sous-financé dans l’Union

La zone UEMOA affiche l’un des taux de bancarisation du crédit à l’habitat les plus faibles du continent. Selon les travaux récurrents de la Banque centrale des États de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO), les crédits à l’habitat représentent une part marginale de l’encours bancaire total, loin derrière le crédit à la consommation ou le financement des entreprises. Les besoins, eux, sont considérables : la Banque africaine de développement (BAD) et ONU-Habitat évaluent depuis plusieurs années à plusieurs centaines de milliers d’unités le besoin annuel de logements urbains cumulés dans l’Union, Côte d’Ivoire et Sénégal en tête.

Le blocage tient moins à la demande qu’à la nature des ressources bancaires. Les dépôts collectés par les établissements de la zone restent très majoritairement à vue ou à moins de deux ans, incompatibles avec des prêts hypothécaires à quinze ou vingt ans. Faute de refinancement adapté, les banques rationnent le volume, relèvent les taux et exigent des apports personnels dissuasifs. C’est précisément cette asymétrie de maturités qu’un acteur comme AFINHAB cherche à corriger, en se plaçant entre les investisseurs de long terme et les banques originatrices.

AFINHAB, pivot régional du refinancement hypothécaire

Le programme de 100 milliards FCFA s’inscrit dans la logique des caisses de refinancement hypothécaire déjà expérimentées sur le continent. L’exemple le plus proche est la Caisse régionale de refinancement hypothécaire de l’UEMOA (CRRH-UEMOA), créée en 2010 à Lomé, qui a réalisé depuis une série d’émissions sur le marché régional de la Bourse régionale des valeurs mobilières (BRVM). Hors zone franc, la Nigeria Mortgage Refinance Company, lancée en 2013, a tenté une approche comparable avec un soutien de la Banque mondiale. Ces précédents montrent qu’un véhicule dédié peut effectivement allonger les maturités, mais que la transmission aux ménages dépend du cadre juridique, de la fiscalité et de la qualité des titres de propriété.

Dans sa configuration annoncée, AFINHAB combine deux leviers. Les Social Bonds ciblent les investisseurs institutionnels, caisses de retraite et compagnies d’assurance régionales, voire européennes, sensibles aux critères extra-financiers. Le dispositif ZAKA, lui, repose sur un mécanisme de titrisation : les banques cèdent des portefeuilles de prêts à l’habitat à un véhicule ad hoc, qui refinance l’opération en émettant des titres adossés à ces créances. Pour que la mécanique fonctionne, la qualité des sous-jacents, la standardisation des contrats de prêt et la fiabilité du recouvrement en cas de défaut sont déterminantes.

Transmission aux ménages : la vraie équation

L’enjeu central n’est pas la levée elle-même, mais sa traduction en prêts effectifs aux ménages. Les taux pratiqués aujourd’hui dans l’Union oscillent fréquemment entre 7 % et 10 % sur quinze ans, selon les établissements et les profils. Un refinancement obtenu à moindre coût via le marché obligataire pourrait, en théorie, abaisser cette fourchette de 100 à 200 points de base, à condition que les banques répercutent la baisse plutôt que d’élargir leurs marges. L’allongement des durées, jusqu’à vingt ou vingt-cinq ans, aurait un impact direct sur la mensualité et donc sur la solvabilité des classes moyennes salariées.

Reste la question du périmètre géographique. Les marchés immobiliers de l’Union sont très inégaux : Abidjan et Dakar concentrent l’essentiel des opérations structurées, tandis que Bamako, Ouagadougou ou Niamey souffrent d’un déficit d’offre promotionnelle formelle. Un programme régional doit arbitrer entre concentration sur les marchés les plus matures et effort de diffusion vers les capitales moins solvables. L’articulation avec les politiques publiques nationales de logement social, et avec les banques de l’habitat historiques présentes dans plusieurs pays de la zone, conditionnera la portée réelle de ces 100 milliards.

Au-delà du signal envoyé aux marchés, l’opération teste la capacité du marché financier régional à absorber des émissions thématiques de taille significative. Si le programme trouve preneur et que ZAKA parvient à titriser des portefeuilles homogènes, c’est un modèle réplicable qui s’installerait dans l’Union pour d’autres besoins longs, à commencer par les infrastructures urbaines.

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